Megatendencias en Real Estate: una oportunidad para Latinoamérica

Tras los efectos de la pandemia, diferentes patrones demográficos sufrieron transformaciones que, aunque en algunos casos fueron coyunturales, otros fueron el inicio de cambios estructurales en las necesidades de los usuarios y sus requerimientos de los espacios.

De igual manera, los choques de oferta que se agudizaron con los conflictos geopolíticos recientes, también llevaron a replantear la lógica de las cadenas productivas en un mundo globalizado y los riesgos que se podrían materializar con la deslocalización de los servicios y procesos.

Es así como vemos desde el Real Estate, cuatro tendencias que se han materializado para esta industria, que aunque han surgido de retos económicos, también han traído oportunidades en diferentes países de la región.

● Mercado Multifamily

La coyuntura de altas tasas de interés ha dificultado la adquisición de vivienda propia, dejando como única alternativa la renta, que en conjunto con la implementación del trabajo híbrido, ha incentivado el desarrollo de vivienda multifamiliar con una oferta de amenidades diferenciadora.
Considerando el crecimiento de la población y la urbanización en Santiago de Chile, la construcción anual de viviendas no satisface la demanda actual, lo que ha provocado un incremento sostenido de los valores de la propiedad.
Atendiendo esta oportunidad, tras la tendencia que se consolida en Chile particularmente, en SURA Investments contamos con 698 unidades en 2 activos con niveles de ocupación atractivos, ubicados en Comuna La Cisterna y Comuna San Miguel, lo que representa un GLA de 27,490 m2, un valor de activos de USD 73 M en total.

Nuestras perspectivas en este asset class, apuntan a un dinamismo mayor para los próximos años, con la entrada de capital internacional, potenciando el volumen transaccional.

● Coworking

De acuerdo con Statista, globalmente en 2019 había 18.287 espacios para el trabajo colaborativo, frente a los 34.618 que hay en 2023 y a los 41.975 que se proyectan en 2024.
Y es que en los últimos años, el coworking se ha establecido como una tendencia de considerable crecimiento en Latinoamérica, jalonado principalmente por las necesidades de profesionales jóvenes e independientes, junto con la reciente ola de emprendimiento enfocada a tecnología que ha caracterizado la región.
Adicionalmente, los altos costos de las oficinas tradicionales, junto con el trabajo remoto, generaron un cambio en las preferencias y necesidades de las compañías y en muchos casos se cancelaron los planes de expansión, con un cambio de enfoque hacia modelos de operación menos intensivos en capital y con mayores flexibilidades contractuales y presupuestales, como lo representa este segmento.
Con un inventario nacional de 142.000 m2, en el caso de Colombia, vemos que los activos más atractivos y con mejor desempeño son los ubicados en los CBDs, no obstante, las preocupaciones sobre la sostenibilidad financiera y el cambio de liderazgo corporativo de Wework, que representa el 66% del market cap, ha generado una ralentización del crecimiento en inventario.

● Hospitality

Este segmento fue el más afectado por la pandemia a causa de los confinamientos y restricciones de movilidad, sin embargo, la industria hotelera presentó un buen desempeño en 2022, con indicios de alcanzar una recuperación en el 2023, a pesar de las presiones inflacionarias.
Esto responde a un cambio de prioridades de las personas, prefiriendo el gasto en viajes y experiencias por encima de los bienes duraderos. Adicionalmente, el establecimiento del trabajo remoto y la flexibilidad en términos laborales, ha permitido a varios empleados trabajar desde diferentes ubicaciones por tiempos por una estancia más larga.
Con esto, el concepto tradicional de hotel ya no es el único presente en el segmento, compañías como Airbnb y la entrada de plataformas tecnológicas han dinamizado la oferta de servicios y a su vez, los hoteles han ido transformando su oferta de valor, enfocándose en experiencias más que en lujos generales.
Igualmente, el atractivo de la región, por su clima, menor costo de vida y diversidad para nómadas digitales, se consolida como un driver de crecimiento para los próximos años.

● Nearshoring

La pandemia condensó años de desarrollo en el e-commerce solo en el 2020, promoviendo tendencias como el nearshoring. Esta tendencia se viene consolidando principalmente en México, con activos de calidad institucional bajo estándares del mercado americano, ubicados en mercados fronterizos con EE. UU. y con inquilinos de talla internacional con contratos a largo plazo en dólares y garantías corporativas.

Cada vez más multinacionales demandan espacios industriales para acercarse a sus puntos de consumo, reduciendo costos y riesgos logísticos. Igualmente, la demanda interna que viene generando el e-commerce tiene un crecimiento estimado para el 2023 del 19.8%, lo que a su vez, genera necesidades adicionales de incrementar inventarios cercanos a puntos de demanda.

Esto ha generado valuaciones al alza, incrementos en flujos que compensan incrementos en tasas de descuento, consecuencia de una sostenida inflación y altas tasas de interés. Así mismo, se viene generando una presión al alza en las rentas, con vacancias históricamente bajas y arrendatarios poco sensibles a costos de arrendamiento, que representan cerca del 5% al 7% de costos operativos totales.

Ante una tendencia que hoy se comporta como un driver importante para las perspectivas de crecimiento de México en múltiples industrias, especialmente en el real estate, en SURA Investments contamos con dos inversiones en nuestro portafolio, en Ciudad Juárez y Monterrey, que suman un valor de USD 39 millones en valor de activos, con equity de USD de 17 millones, un GLA de 56,348 m2, vacancia 0% y un retorno del 11.9% en USD.

Bajo el crecimiento y estabilización de estas tendencias, el Real Estate se sigue consolidando en la región como una oportunidad de inversión, no solo por los drivers de crecimiento en cada segmento sino también por las características propias de este asset class, con sus flujos estables y predecibles, cobertura inflacionaria y baja correlación con los mercados públicos bajo momentos de alta volatilidad.