Columna de opinión por Felipe Toro, Head de Real Assets de SURA Investments.
El aumento de tasas de interés, la alta inflación, las continuas afectaciones a las cadenas de suministros por el COVID y luego por la invasión rusa a Ucrania, ocasionaron un cambio en la estrategia de inversionistas hacia una política de mayor aversión al riesgo, mínima volatilidad y búsqueda de mayor liquidez. Este contexto, además de los cambios estructurales en la demanda de ciertos tipos de inmuebles (menor demanda en oficinas y comercial, y mayor demanda en industrial y logístico), han impactado la rentabilidad esperada para los inversionistas.
Por ello, algunos inversionistas institucionales están ajustando el enfoque geográfico de su estrategia de asset allocation como respuesta al mayor riesgo macroeconómico, geopolítico y cambiario que presentan los mercados emergentes.
Existen oportunidades en los mercados inmobiliarios que se encuentran alineados con las preferencias de los inversionistas; se tienen continuos cambios demográficos en Latinoamérica que incentivan el arriendo de vivienda, el uso de espacios industriales, logísticos, de comercio, de entretenimiento y de trabajo; así mismo, los inversionistas otorgan gran importancia al asset class, dado que tiene una alta estabilidad de los flujos esperados, además de su incidencia en la agenda de sostenibilidad global.
En SURA Investments tenemos una plataforma de inversiones en Real Estate que no solo gestiona espacios que entreguen rentabilidad a nuestros arrendatarios e inversionistas, sino que también tiene un foco relevante en el desarrollo de proyectos sostenibles en la región. Nuestro punto de partida para materializar este propósito es entender el impacto de los activos inmobiliarios a lo largo de su ciclo de vida e identificar las múltiples oportunidades para contribuir a la solución de retos ambientales, como el cambio climático y el uso intensivo de recursos, así como para generar prosperidad en los territorios donde están ubicados.
El segundo semestre del 2023 continuará siendo retador para la gestión de portafolios legacy pero muy atractivo para inversionistas con liquidez para comprometer capital a inversiones de mediano plazo. Los inversionistas están otorgando gran importancia al asset class en el segmento industrial, dada su incidencia en la regionalización de las cadenas de suministro o nearshoring (es decir, cadenas de suministro cercanas a los grandes centros de consumo para: (i) reducir emisiones por menores tiempos y distancias de transporte de materias primas, bienes intermedios y bienes finales; (ii) menores costos de producción ante aumento de costos laborales y logísticos en China; y (iii) resiliencia y redundancias en proveedurías para atender eventos inesperados).
En SURA Investments, esto último es especialmente relevante para nuestros fondos inmobiliarios en México, donde invertimos exclusivamente en el segmento industrial para aprovechar la migración estructural de procesos productivos desde China y el sureste asiático hacia Norteamérica. Además, ahora estamos en proceso de viabilizar la inversión en dichos fondos para nuestros clientes patrimoniales e institucionales en Chile y Colombia.
Los drivers de retorno en 2023 continuarán muy soportados en el set de oportunidades de inversión en activos industriales, dadas las bondades de Real Estate, como lo es un hedge inflacionario que proporciona diversificación en los portafolios por variedad de segmentos de activos, tiene una baja correlación con otros asset classes, y proporciona flujos de caja estables y predecibles. De esta manera, el reto estará en cómo financiar las transacciones con el nivel de tasas actual.
