Mientras que durante el 2023 fue un año excepcional para la Renta Variable norteamericana, ante la resiliencia que mostró su economía, la Renta Fija sufrió bastante volatilidad, repuntando sólo en el último trimestre, una vez el cambio de tono de la FED vislumbraba que el ciclo de alzas había terminado, y que estábamos próximos a recortes.
Llama la atención que en medio de este panorama, el Real Estate, un asset class de alta sensibilidad a las altas tasas, finalizó el 2023 con un buen desempeño, con una recuperación parcial de las pérdidas incurridas en 2022.
Hasta el tercer trimestre de 2023, las transacciones habían disminuido en un 42% en comparación con 2022 y un 35% respecto a 2021, debido a las altas tasas de interés, que impactaron el valor terminal de los inmuebles y generaron reticencia por parte de los compradores.
Sin embargo, revisando el 2023 en su totalidad, observamos que los activos inmobiliarios experimentaron una dualidad notable. Hasta octubre, los índices de subsectores inmobiliarios reflejaron pérdidas, oscilando entre un 2% (hotelería) y un 25% (oficinas), profundizando las caídas de 2022. Sin embargo, a partir de noviembre, con las expectativas de relajamiento monetario y la disminución de tasas de interés, se observó un rebote, cerrando el año con ganancias de 3% a 26%, respectivamente.
En gran parte, esto se debió a la alta correlación de los REITS con los mercados de equity, haciéndolos más volátiles de lo que son los activos inmobiliarios privados o non-traded REITS. De esta manera, a finales del año se vieron favorecidos, más que por condiciones de financiación más óptimas, por un efecto contagio con las acciones americanas.
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¿Qué esperamos para el 2024?
La variabilidad en los retornos refleja tendencias postpandémicas: menor ocupación e incertidumbre en oficinas y comercio, contrastando con el impulso positivo en industrial/logístico y, en menor medida, en residencial. La vacancia en oficinas en EE. UU. alcanza el 14%, incrementándose en 2023, evidenciando la tendencia negativa desde la pandemia por la implementación del trabajo híbrido que genera una menor demanda por espacios de oficinas.
La vacancia en propiedades residenciales se mantiene en torno al 6%, mientras que la industrial permanece por debajo del 2%, confirmando la demanda positiva en este segmento.
Dado que los precios aún están significativamente por debajo de los niveles previos a 2022, vemos que en un entorno de tasas a la baja, los activos inmobiliarios presentan potencial de valorización. Debemos recordar que este activo, especialmente el Real Estate Privado, es similar a la Renta Fija, pues se beneficia de tasas más bajas, ofreciendo además atractivos atributos de correlación para carteras diversificadas y cobertura contra riesgos inflacionarios.
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De esta forma, esperamos que se beneficien los flujos y el valor de los activos en un contexto de normalización monetaria, además de la demanda natural que viene teniendo el Real Estate Privado en actores relevantes como los fondos de pensiones, ante su efecto diversificador en los portafolios.
La selectividad entre los sectores es clave, viendo el mayor potencial en activos logísticos, como datacenters, bodegas, entre otros; principalmente en México, ante la influencia del nearshoring. Igualmente, vemos perspectivas favorables para el segmento de Rentas Residenciales en Estados Unidos, ante el hecho de que gran parte de los hogares pospusieron la compra de vivienda durante el 2023, lo que representaría una demanda pendiente que podría dinamizar el mercado durante este año, bajo un escenario macroeconómico más favorable para este asset class.
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