Real Estate: un activo resiliente para tiempos volátiles

El sector inmobiliario ha atravesado dificultades, debido, sobre todo, a la subida de los tipos de interés, el endurecimiento de las condiciones de financiación y una menor liquidez tanto por parte de los inversionistas como de las entidades financieras, lo que ha generado presiones sobre el valor de los inmuebles y el debilitamiento en el fondeo.

Sin embargo, esta clase de activos ha demostrado resiliencia y representa su cobertura natural en épocas de inflación elevada, por lo que, en SURA Investments gestionamos una plataforma inmobiliaria constituida por 12 fondos distribuidos entre Colombia, México, Perú y Chile, que suman un valor aproximado de USD 608 millones de activos bajo gestión.

En el entorno actual, hemos observado que los inversionistas buscan oportunidades para diversificar y proteger su riesgo a la baja, por lo tanto, en este asset class es importante ofrecer inversiones con contratos de arrendamiento sólidos, una relación de deuda sobre el valor del activo razonable y una alta diversificación por segmento, geografía , y variedad / calidad de los inquilinos.

En cuanto a la estrategia, los inversionistas han mostrado preferencia por las inversiones oportunísticas, valorada como la estrategia que ofrece mejores retornos frente a las actuales condiciones de altas tasas de interés en el mercado.

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Por otra parte, dado que es probable que la actividad de captación de fondos preserve su ralentización y aumente la competencia entre gestores de fondos, los fondos de mayor tamaño, gestionados por gestores más experimentados, continúan ganado popularidad entre los inversionistas, sobre todo como alternativa a otras opciones de inversión en periodos de alta volatilidad para los mercados públicos.

Panorama en Latinoamérica

Si revisamos el panorama en la región, vemos que, pese a que las rentabilidades son presionadas a la baja en los países donde la actividad transaccional es menor, invertir en inmuebles con contratos sólidos, en fondos que agrupen varios segmentos de inversión inmobiliaria y que estén en diferentes ubicaciones ha permitido maximizar la relación de riesgo-retorno.

En el caso de México, la proximidad con Estados Unidos y el dinamismo de este mercado presenta oportunidades muy interesantes con fundamentales sólidos de inversión para nuestra base de inversionistas. Situaciones como la competitividad en los costos de mano de obra, las mejores prácticas laborales con estándares de comercio más justo, los menores costos y reducción en tiempos logísticos y de transporte beneficia la actividad industrial y económica en mercados cerca de frontera.

Igualmente, pese a los retos de infraestructura de agua, electricidad y conectividad, las oportunidades que presenta México son difíciles de replicar debido a la frontera de 3.000 km con 47 puertos de entrada que comparte con EE. UU.

Para aprovechar las oportunidades de capital que conlleva el nearshoring, es importante contar con un marco normativo, mejoras en el transporte y comunicaciones e infraestructuras inmobiliarias que contribuyan al desarrollo regional y que permitan la participación de inversionistas institucionales que proporcionen liquidez a los promotores locales para desarrollar nuevos proyectos.

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Bajo este contexto, creemos que hay mucho margen para que los inversionistas institucionales desempeñen un papel importante en la financiación de oportunidades de crecimiento a través de capital y deuda. Estas particularidades presentan una oportunidad única para que inversionistas institucionales participen en estrategias con mayor relevancia en atributos ESG.

Si nos fijamos sólo en los fondos de pensiones en México (AFORES), estimamos que podría haber un aumento en AUM de 2.0x (de USD350bn a USD700bn) en los próximos siete años y se espera que la inversión de las AFORES en activos alternativos aumente 3.0x – 3.5x (de USD30bn a USD100bn).

Igualmente, para el resto de los países de la región, creemos que la tendencia de diversificar las carteras con activos alternativos como el Real Estate, seguirá cogiendo más fuerza, en un contexto en donde la Renta Fija ha estado más volátil incluso que las acciones, por lo que, más inversionistas buscan diversificar con activos seguros como los bienes inmuebles, que proporcionen ingresos predecibles y están menos expuestos a los movimientos de los mercados públicos.

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